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原標題：套路多多，房糾紛如何“有效維”？來源：人民網(wǎng)人網(wǎng)記者 孫紅麗近期，中央層嚳多部門發(fā)文調(diào)房地產(chǎn)市場，并作“要確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性改善性住房需求”等系列部署，進一步提了房地產(chǎn)市場信心。房置業(yè)是老百姓重要消費需求之一。讓人群眾放心購房，住上好的房子，誠信守法風(fēng)清氣正的市場環(huán)境可或缺。然而實踐中消費者在買房過程中能遭遇種種套路，一交了定金買了房，常處于弱勢地位。比如賣房捆綁銷售裝修升包、精裝交付貨不對等。這種時候，消費應(yīng)該如何有效維護自的權(quán)益？被“虛假宣”誤導(dǎo)，開發(fā)商規(guī)避任怎么辦？近日，來南京的網(wǎng)友向“人民訴”平臺反映，南京樓盤在銷售時，將小主大門和會所一樓及觀作為重要宣傳賣點以高于周邊樓盤3000元左右每平方米的價格售賣，很若山消費者為了景觀買單。但購完成后，開發(fā)商擅自改規(guī)劃，之前宣傳的點全部變?yōu)槠渌δ?，且未做任何明確告。小區(qū)景觀遭到破壞實質(zhì)上房產(chǎn)溢價已經(jīng)失，給消費者造成了大財產(chǎn)損失。在消費購買一手房的時候，發(fā)商往往會通過宣傳、微信公眾號等，對盤及樣板房進行宣介有的開發(fā)商還會草擬似“售樓書、廣告、傳資料不構(gòu)成要約，屬于交付標準，不具約束力，雙方應(yīng)以正合同為依據(jù)”的條款那么，這些宣傳和介是否有法律上的約束？中國消費者協(xié)會對指出，根據(jù)法律規(guī)定開發(fā)商無權(quán)單方在合中規(guī)定廣告和宣傳資等不構(gòu)成合同內(nèi)容。售房廣告和宣傳資料成要約，即使未寫入同，開發(fā)商也應(yīng)履行關(guān)義務(wù)，如未按約履，則構(gòu)成違約。另外業(yè)主如何避免被“虛宣傳”誤導(dǎo)？遭遇開商虛假宣傳后又該如維護權(quán)益？中國消費協(xié)會法律部副主任謝在接受人民網(wǎng)記者采時表示，消費者維權(quán)要的依據(jù)是以合同約為準，但是一般情況商品房的宣傳廣告和傳資料在法律上定性要約邀請，這不具有制約束力?！暗牵?果銷售廣告和宣傳資是開發(fā)商在商品房開規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，及相關(guān)設(shè)施所做的說和承諾，并且這說明諾具體而且確定，對品房買賣合同訂立以房屋價格的確定都有大影響，那么它就構(gòu)了要約?！敝x龍說，種情況即使是沒有寫合同里面，它也是合的重要內(nèi)容。如果開商違反了這些說明和諾，那么消費者也可據(jù)此作為證據(jù)，要求方承擔(dān)違約責(zé)任。根法律規(guī)定，要約邀請希望他人向自己發(fā)出約的表示。拍賣公告商業(yè)廣告和宣傳等為約邀請。商業(yè)廣告和傳的內(nèi)容符合要約條的，構(gòu)成要約。舉例說，消費者在售樓處購商品房時，宣傳單注明的房屋實際可使面積是約86平方米，實際交付面積卻不足80平方米。如果通過宣傳?因為料和其他的相關(guān)據(jù)能夠看出開發(fā)商以屋實際使用面積作為點，從而吸引消費者約購買，那么可以認，這個宣傳內(nèi)容構(gòu)成約。謝龍建議，業(yè)主要收集保全相關(guān)購房據(jù)，譬如樓書、戶型、小區(qū)平面圖等宣傳料，或是通話錄音、場錄音錄像、聊天記等。利用“補充協(xié)議加重業(yè)主責(zé)任怎么辦“多簽了2份《補充協(xié)議》，收房時間變了物業(yè)費漲了……”天某樓盤業(yè)主向記者反，補充協(xié)議和購房合差異巨大。在購房合基礎(chǔ)上添加的補充協(xié)，加重了業(yè)主的責(zé)任規(guī)避了開發(fā)商的責(zé)任實踐中，經(jīng)常有開發(fā)利用其在房產(chǎn)交易中優(yōu)勢地位，在與購房簽訂《商品房買賣合(預(yù)售)》時，要求購房戶簽訂《補充協(xié)議，在《補充協(xié)議》中處變更、修改、增加合同中的主要約定事。謝龍指出，這種情會導(dǎo)致正式合同里的些條款失效?！皬姆?效力上來說，補充條要高于合同條款，所消費者一定要對補充議的具體條款充分理。”謝龍表示，開發(fā)有義務(wù)充分說明每個款的具體內(nèi)容，消費也可以拒絕一些不合的條款。同時，從法上來說，一些對消費特別不公平的條款也無效的。當然，具體根據(jù)條款內(nèi)容來判斷北京廣森律師事務(wù)所超峰律師提醒消費者簽訂購房合同補充協(xié)時要看清其中存在的阱，如涉及到交房時，建議購房人在簽補協(xié)議時要明確、細化些條款，對不可抗力具體情形和影響程度一個明確的約定。不不選的捆綁裝修，真合理嗎？在一些地區(qū)房限價的背景下，很樓盤特別是熱門樓盤過推出裝修升級包這的方式，變相進行組銷售。去年九月，李生在北京望京片區(qū)看了一套面積126平米的新房。打算交定金，銷售人員告知，除首付款，還要準備好“升級裝修包”的錢否則房子就無法購買幾經(jīng)協(xié)商未果，李先只能無奈同意。無形增加了一大筆支出的先生很是郁悶，強制賣裝修升級包是違規(guī)為嗎？謝龍對此解釋從法律規(guī)定看，任何營者銷售商品提供服都應(yīng)當明碼標價，不在標價之外加價出售也不得收取任何未予明的費用。開發(fā)商利自己的優(yōu)勢地位銷售修升級包這種行為違了消費者意愿，侵害消費者自主選擇權(quán)。據(jù)消費者權(quán)益保護法消費者有權(quán)拒絕經(jīng)營的強制交易行為。雖擁有拒絕的權(quán)利，但實踐中，面對不接受不購房的情況，消費仍有購房意愿怎么辦“這種情況下，如果費者購買裝修升級包要看開發(fā)商能否正常消費者開具正規(guī)的發(fā)。如果不能，說明這收費是不合理的，那消費者就可以去舉報”謝龍表示。姜超峰為，裝修升級包從法上來說沒有問題，但合理性還是有所欠缺商品房買賣是一種平主體的民事法律關(guān)系這種情況下如果不存欺詐、故意隱瞞等導(dǎo)合同無效的因素，合是有效的。對于不買修升級包就無法購房情況，姜超峰建議，房者若購買捆綁裝修房子，為了自身利益應(yīng)要求開發(fā)商在購房同中寫明裝修品牌、值標準等，以及如未達到約定的標準，開商應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)。精裝修貨不對板，何解決？2020年9月，河北保定的王女在市內(nèi)某小區(qū)全款購了一套精裝修期房。房后，發(fā)現(xiàn)不僅精裝房與樣板房相差甚遠還存在窗戶關(guān)不嚴、面不平整等問題。尤是衛(wèi)生間的瓷磚，很是空的。精裝修房屋不對板、縮水、漏水減配……業(yè)主可以主哪些權(quán)益？面對開發(fā)“樣板間僅供參考，終交房以合同約定為”“出賣人享有最終釋權(quán)”的條款，業(yè)主如何有效維權(quán)？姜超認為，房屋質(zhì)量問題兩種，一種是嚴重的量問題，比如可能有險性，入住后人身安得不到保證等，消費可以拒絕，甚至可以求退房并要求對方承賠償責(zé)任。但是一些嚴重的質(zhì)量問題，在修期內(nèi)開發(fā)商有責(zé)任有義務(wù)承擔(dān)維修責(zé)任“‘享有最終解釋權(quán)這句話本身不符合法規(guī)定?！敝x龍稱，因這種格式條款是由開商事先制定并重復(fù)使的，而格式條款一定基于公平的原則來確雙方的權(quán)利義務(wù)。如現(xiàn)爭議，應(yīng)該做出不于格式條款提供方的釋，也就是要做出有于消費者的解釋。姜峰說，裝修樣板房對費者買房有非常重要影響，它可以構(gòu)成合要約。如果開發(fā)商明提示消費者，樣板房是最終交付標準，開商可以不承擔(dān)責(zé)任。果注明屬于開發(fā)商贈，則也要符合贈送的求，比如品牌、材質(zhì)，否則開發(fā)商同樣可構(gòu)成違約?