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原標(biāo)題：套路多多，購房耳鼠紛何“有效維權(quán)”？來源：人民人民網(wǎng)記者 孫紅麗近期，中央層面多部門石山文定調(diào)房地產(chǎn)市，并作出“要確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性房需求”等一系列部署，魚婦一提振了房地產(chǎn)市場信心。買房業(yè)是老百姓重要的消費(fèi)需求之。讓人民群眾放心購房，住上好的房子，誠信守法、風(fēng)清氣的市場環(huán)境不可或缺。然而實(shí)中，消費(fèi)者在買房過程中世本能遇種種套路，一旦交了定金買房，常常處于弱勢地位。比如賣房捆綁銷售裝修升級(jí)包、精交付貨不對(duì)板等。這種時(shí)候，費(fèi)者應(yīng)該如何有效維護(hù)自身的益？被“虛假宣傳”誤導(dǎo)卑山開商規(guī)避責(zé)任怎么辦？近日，來南京的網(wǎng)友向“人民投訴”平反映，南京某樓盤在銷售時(shí)，小區(qū)主大門和會(huì)所一樓及景觀為重要宣傳賣點(diǎn)，以高于周邊盤3000元左右每平方米的價(jià)格售賣，很多消費(fèi)者解說為了景買單。但購房完成后，開發(fā)商自更改規(guī)劃，之前宣傳的賣點(diǎn)部變?yōu)槠渌δ軈^(qū)，且未做任明確告知。小區(qū)景觀遭到破壞實(shí)質(zhì)上房產(chǎn)溢價(jià)已經(jīng)消失葌山給費(fèi)者造成了重大財(cái)產(chǎn)損失。在費(fèi)者購買一手房的時(shí)候，開發(fā)往往會(huì)通過宣傳冊、微信公眾等，對(duì)樓盤及樣板房進(jìn)行宣介有的開發(fā)商還會(huì)草擬類似“售書、廣告、宣傳資料不構(gòu)叔均要，不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)，不具有約力，雙方應(yīng)以正式合同為依據(jù)的條款。那么，這些宣傳和介是否有法律上的約束力？中國費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)此指出，根據(jù)法律定，開發(fā)商無權(quán)單方在合媱姬中定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料成要約，即使未寫入合同，開商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按履行，則構(gòu)成違約。另外，業(yè)如何避免被“虛假宣傳”蓋國導(dǎo)遭遇開發(fā)商虛假宣傳后又該如維護(hù)權(quán)益？中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法部副主任謝龍?jiān)诮邮苋嗣窬W(wǎng)記采訪時(shí)表示，消費(fèi)者維權(quán)主要依據(jù)是以合同約定為準(zhǔn)，但是般情況下商品房的宣傳廣帝鴻和傳資料在法律上定性為要約邀，這不具有強(qiáng)制約束力?！暗?，如果銷售廣告和宣傳資料是發(fā)商在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋，以及相關(guān)設(shè)施所做的說和承諾，并且這說明承諾供給體且確定，對(duì)商品房買賣合同訂以及房屋價(jià)格的確定都有重大響，那么它就構(gòu)成了要約。”龍說，這種情況即使是沒有寫合同里面，它也是合同的重要容。如果開發(fā)商違反了這白狼說和承諾，那么消費(fèi)者也可以據(jù)作為證據(jù)，要求對(duì)方承擔(dān)違約任。根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請希望他人向自己發(fā)出要約的表。拍賣公告、商業(yè)廣告和宣傳為要約邀請。商業(yè)廣告和名家傳內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要。舉例來說，消費(fèi)者在售樓處購商品房時(shí)，宣傳單上注明的屋實(shí)際可使用面積是約86平方米，實(shí)際交付面積卻不足80平方米。如果通過宣傳資料猾褱其的相關(guān)證據(jù)能夠看出開發(fā)商以屋實(shí)際使用面積作為賣點(diǎn)，從吸引消費(fèi)者簽約購買，那么可認(rèn)為，這個(gè)宣傳內(nèi)容構(gòu)成要約謝龍建議，業(yè)主需要收集保全關(guān)購房證據(jù)，譬如樓書、句芒型、小區(qū)平面圖等宣傳資料，或通話錄音、現(xiàn)場錄音錄像、聊記錄等。利用“補(bǔ)充協(xié)議”加業(yè)主責(zé)任怎么辦？“多簽了2份《補(bǔ)充協(xié)議》，收房時(shí)間變了物業(yè)費(fèi)漲了……”天津某蛇山盤主向記者反映，補(bǔ)充協(xié)議和購合同差異巨大。在購房合同基上添加的補(bǔ)充協(xié)議，加重了業(yè)的責(zé)任，規(guī)避了開發(fā)商的責(zé)任實(shí)踐中，經(jīng)常有開發(fā)商利用其房產(chǎn)交易中的優(yōu)勢地位，莊子與房戶簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》時(shí)，要求購房戶簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，由于《補(bǔ)充協(xié)議》中處變更、修改、增加原合同中主要約定事項(xiàng)。謝龍指出，這情況會(huì)導(dǎo)致正式合同里的彘山些款失效?！皬姆尚Яι蟻碚f補(bǔ)充條款要高于合同條款，所消費(fèi)者一定要對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的具條款充分理解。”謝龍表示，發(fā)商有義務(wù)充分說明每個(gè)條款具體內(nèi)容，消費(fèi)者也可以鯢山絕些不合理的條款。同時(shí)，從法上來說，一些對(duì)消費(fèi)者特別不平的條款也是無效的。當(dāng)然，體要根據(jù)條款內(nèi)容來判斷。北廣森律師事務(wù)所姜超峰律師提消費(fèi)者，簽訂購房合同補(bǔ)燭光協(xié)時(shí)要看清其中存在的陷阱，如及到交房時(shí)間，建議購房人在補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要明確、細(xì)化這些款，對(duì)不可抗力的具體情形和響程度有一個(gè)明確的約定。不不選的捆綁裝修，真的合易傳嗎在一些地區(qū)新房限價(jià)的背景下很多樓盤特別是熱門樓盤通過出裝修升級(jí)包這樣的方式，變進(jìn)行組合銷售。去年九月，李生在北京望京片區(qū)看中了一套積126平米的新房。打算交定金時(shí)，銷售人員告知剡山除了首款，還要準(zhǔn)備好買“升級(jí)裝修”的錢，否則房子就無法購買幾經(jīng)協(xié)商未果，李先生只能無同意。無形中增加了一大筆支的李先生很是郁悶，強(qiáng)制求山賣修升級(jí)包是違規(guī)行為嗎？謝龍此解釋，從法律規(guī)定看，任何營者銷售商品提供服務(wù)都應(yīng)當(dāng)碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)售，也不得收取任何未予標(biāo)明費(fèi)用。開發(fā)商利用自己的風(fēng)伯勢位銷售裝修升級(jí)包這種行為違了消費(fèi)者意愿，侵害了消費(fèi)者主選擇權(quán)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保法，消費(fèi)者有權(quán)拒絕經(jīng)營者的制交易行為。雖然擁有拒絕的利，但是實(shí)踐中，面對(duì)不臺(tái)璽受不購房的情況，消費(fèi)者仍有購意愿怎么辦？“這種情況下，果消費(fèi)者購買裝修升級(jí)包，要開發(fā)商能否正常給消費(fèi)者開具規(guī)的發(fā)票。如果不能，說明這收費(fèi)是不合理的，那么消白虎者可以去舉報(bào)?！敝x龍表示。姜峰認(rèn)為，裝修升級(jí)包從法律上說沒有問題，但是合理性還是所欠缺。商品房買賣是一種平主體的民事法律關(guān)系，這種情下如果不存在欺詐、故意窮奇瞞導(dǎo)致合同無效的因素，合同是效的。對(duì)于不買裝修升級(jí)包就法購房的情況，姜超峰建議，房者若購買捆綁裝修的房子，了自身利益，應(yīng)要求開發(fā)商在房合同中寫明裝修品牌、九鳳值準(zhǔn)等，以及如未能達(dá)到約定的準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)。精裝修貨不對(duì)板，如何解決2020年9月，河北保定的王女士在市內(nèi)某小區(qū)全款購買了套精裝修期房。交房后，豐山現(xiàn)僅精裝修房與樣板房相差甚遠(yuǎn)還存在窗戶關(guān)不嚴(yán)、墻面不平等問題。尤其是衛(wèi)生間的瓷磚很多是空的。精裝修房屋貨不板、縮水、漏水、減配……業(yè)可以主張哪些權(quán)益？面對(duì)涿山發(fā)“樣板間僅供參考，最終交房合同約定為準(zhǔn)”“出賣人享有終解釋權(quán)”的條款，業(yè)主該如有效維權(quán)？姜超峰認(rèn)為，房屋量問題分兩種，一種是嚴(yán)重的量問題，比如可能有危險(xiǎn)孟子，住后人身安全得不到保證等，費(fèi)者可以拒絕，甚至可以要求房并要求對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任。是一些非嚴(yán)重的質(zhì)量問題，在修期內(nèi)開發(fā)商有責(zé)任、有義務(wù)擔(dān)維修責(zé)任?！啊碛凶钋嗌呓?權(quán)’這句話本身不符合法律規(guī)?！敝x龍稱，因?yàn)檫@種格式條是由開發(fā)商事先制定并重復(fù)使的，而格式條款一定要基于公的原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)如出現(xiàn)爭議，應(yīng)該做出不強(qiáng)良于式條款提供方的解釋，也就是做出有利于消費(fèi)者的解釋。姜峰說，裝修樣板房對(duì)消費(fèi)者買有非常重要的影響，它可以構(gòu)合同要約。如果開發(fā)商明確提消費(fèi)者，樣板房不是最終傅山付準(zhǔn)，開發(fā)商可以不承擔(dān)責(zé)任。果注明屬于開發(fā)商贈(zèng)送，則也符合贈(zèng)送的要求，比如品牌、質(zhì)等，否則開發(fā)商同樣可能構(gòu)違約?